«Клиент рискует всем»: как застройщики Уфы начали использовать сомнительные схемы для продажи жилья

«Застройщики вот-вот начнут снижать цены», «льгот меньше, ключевая ставка большая, а продавать-то надо», «скоро покупателей не будет, стоимость вниз пойдет» — с такими комментариями и ожиданиями можно часто столкнуться в интернете. Несмотря на то, что количество сделок по итогам 2024 года упало в среднем на 51%* (по данным цифровой платформы bnMAP.pro), цены на недвижимость растут (по данным портала «Мир квартир» в Уфе «квадрат» в новостройке с начала 2025 года подорожал на 0,8% и стоит теперь 167 944 рубля в среднем). Как рассказал UTV представитель крупной строительной компании в Уфе, пожелавший остаться анонимным, снизить стоимость «квадратов» оказалось не так просто. Поэтому уфимские девелоперы начали активно предлагать альтернативные схемы покупки. При этом не все из них можно назвать добросовестными. О каких именно идет речь — разбирался UTV.

«Рынок жилья контролируют теперь банки»

Застройщики признаются, что оказались в сложной ситуации, поскольку с одной стороны они обязаны продавать квартиры по цене не ниже заложенных в кредитные модели цен. А с другой стороны – сейчас практически отсутствуют инструменты, которыми можно стимулировать торговлю после отмены льготной ипотеки. Кроме того, после введения механизма проектного финансирования все девелоперы попали в зависимость от крупнейших банков, поскольку именно они вкладываются в строительство.

«Фактически рынок жилья сегодня контролируют не застройщики, а банки», — рассказывает UTV анонимный собеседник, представитель строительной компании в Уфе.

 

Во-вторых, теперь в вопросах оплаты застройщик целиком полагается на добросовестность покупателя жилья. Поскольку штрафов и пени за несвоевременное внесение средств он может добиться лишь в суде. Это крайние меры, на которые застройщику идти не всегда хочется. С другой стороны, в случае, если компания задерживает сдачу объекта и растягивает его строительство, то она сама рискует заплатить за последствия по договору долевого участия.

«Дело в том, что многие застройщики указывают заранее с запасом сроки сдачи домов для того, чтобы не попадать под штрафы за просрочку. Поэтому пока вот так прям фатально не видна картина, но то, что многие уйдут на просрочку, это уже понятно. И с точки зрения рекламы хорошо звучит, когда застройщик заявляет, что он сдал дом на три месяца раньше указанного срока - то есть, кажется, что он быстро строит», — рассказала UTV руководитель Ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева.

Таким образом строители, не имея возможности регулировать цену, начинают прибегать к крайним мерам и осваивать более рисковые методы продаж. Среди них — ипотечная программа от застройщика, рассрочка, кешбэк, льготные ставки, траншевая ипотека и даже варианты без первоначального взноса.

«На первый взгляд, они очень привлекательны. Но когда мы анализируем, всё сводится либо к завышению стоимости жилья, поскольку застройщики в итоге перекладывают свои издержки в стоимость квартиры, либо предполагает резкий рост платежей по кредиту впоследствии», — пояснили UTV в Нацбанке Башкирии.

Рассрочка

На рынке недвижимости они существуют давно. Схема эта не нова, но здесь нужно быть предельно аккуратным. По словам Камилы Фазлыевой, сегодня застройщики в Башкирии предлагают рассрочки до 7 лет.

На что нужно обратить внимание?

Во-первых, это удобный инструмент, и он зачастую позволяет более выгодно оформить покупку квартиры, нежели стандартное ипотечное кредитование. Если сравнить переплату, то в случае рассрочки у покупателя есть возможность сэкономить.

К этой схеме покупатель должен прибегать в том случае, если он четко понимает, что у него в обозначенный период в договоре рассрочки появятся деньги для приобретения квартиры. Например, лежат средства на депозите в банке, он знает, что через два года снимет их и погасит долг перед застройщиком. Либо второй вариант: потребитель планирует продать свою собственную недвижимость или ту, которую получил в наследство, и таким образом расплатится за приобретаемый объект.

«Но если он слушает речи о том, что как только ипотечная ставка снизится, он перейдет на ипотеку, то здесь я бы предостерегла покупателей. Никто, даже сам Центробанк вам не даст гарантии, когда будет снижена ставка. По оптимистичным прогнозам, ключевая ставка снизится до 19% годовых в течение 2025 года. Даже если она снизится до 17%, мы должны понимать, что ипотечная ставка будет выше. То есть будет она составлять 20-22% годовых. Сможете ли вы обслуживать такой ипотечный кредит? Выдаст ли вам его банк исходя из соотношения платежа и доходов, и существующей кредитной нагрузки?! Поэтому верить обещаниям, что в течение года вы перейдете на выгодную ипотеку, я бы не стала и предостерегла покупателей», — пояснила UTV руководитель Ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф».

По словам Камилы Фазлыевой, в случае неплатежей, рискуют и сами застройщики. Поэтому они должны четко понимать, какой объем квартир сегодня продают в рассрочку и на каких условиях, дабы не оказаться потом с большим объемом неплатежей от дольщиков.

Ипотека без первоначального взноса

Эксперты признаются, что это одна из самых рискованных мер приобретения жилья. От обычной она отличается тем, что в этом случае придется заложить квартиру банку. Но не ту, которую вы покупаете на заемные деньги, а ту, что у вас уже есть на момент обращения за ипотекой.

Зачастую получить такую преференцию могут получить наемные работники с большой зарплатой. В случае, если жизненные обстоятельства изменятся, а отдать долг вы не сможете, то можно лишиться и того жилья, что было изначально. Кредитор будет иметь полное право выселить вас из него.

«Важно понимать, что ипотека без первоначального взноса, как и субсидирование, неизбежно приведет к существенному удорожанию стоимости жилья, огромной переплате и невозможности продать даже по цене покупки, не говоря о том, чтобы потом заработать на перепродаже. Сегодня клиент рискует всем», — резюмировал UTV эксперт.

Субсидирование

Еще один рискованный способ, по словам специалистов, привлечь покупателей – субсидирование процентной ставки на два-три года. Так ежемесячный платеж может снизиться до значений, которые позволяют оформить ипотеку. Главные риски, как и в случае рассрочки, кроются в отсутствии гарантий.

«Надо понимать, что бесплатных денег не бывает и застройщик просто переложил выплаченные банку комиссии за снижение ставки в стоимость жилья. Поэтому соглашаться на субсидирование стоит в том случае, если вы для себя не видите никаких вариантов и оценили все риски», — рекомендует эксперт.

Траншевая ипотека

Как утверждают участники рынка, еще одна сомнительная, но привлекательная для покупателя схема, которая позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше. Суть в том, что он берёт и выплачивает ипотеку частями — сначала первый транш на первоначальный взнос и проценты только по нему до ввода в эксплуатацию, потом добирает оставшуюся сумму и выплачивает уже полноценный платёж по ипотеке. По словам начальника центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Копылова, это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств для ипотеки, но рассчитывают, что в будущем они будут.

«Если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку», — цитирует Копылова РБК.

Кешбэк

Суть этой схемы в том, что застройщик предлагает купить объект недвижимости по программам господдержки без первого взноса. Необходимую для этого сумму он сам вносит в банк на эскроу-счет. По словам профессора Российской академии естествознания Елены Молоковой, такие схемы чаще всего сопровождаются кратным удорожанием стоимости жилья. В ряде регионов переплата составляет от 35 до 50%. Это в свою очередь влечет за собой общий рост цен.

Риски кешбэка, по словам эксперта, состоят еще и в том, что заемщики, которые не накопили на первый взнос, могут быть не готовы к финансовым обязательствам. Так они смогут допускать просрочки по взятому займу, создавая дополнительные риски и для себя, и для кредиторов.

Паевый фонд — продажа через ЗПИФ

По словам одного из крупных уфимских застройщиков, пожелавшего остаться анонимным, такую схему уже практикуют на рынке недвижимости башкирской столицы. ЗПИФ — закрытый паевый инвестиционный фонд. Он объединяет деньги инвесторов и берет на себя финансирование первоначального этапа строительства жилья — выбора места, утверждение градостроительного плана, получения разрешения и т.д. В эту стадию банки обычно не вкладываются.

После завершения строительства все квартиры и нежилые помещения оформляются в собственность ЗПИФа, а он уже продает их конечным покупателям как готовые объекты. Сперва погашается кредит, затем фонд продает все остальные квартиры, формируя прибыль пайщиков. Компания-застройщик тоже получает свою часть выгоды – около 10% от сметы строительства. Доход пайщиков тем временем зависит от конкретного проекта.

Среди главных минусов ЗПИФ называют недостаток информации при выборе фонда (по закону они могут ее частично или полностью скрывать и не декларировать) и повышенные издержки. Речь может идти о достаточно высоких комиссиях управляющих компаний, которые получают вознаграждение за владение активами. Кроме того, в фондах нередки административные сборы, еще более повышающие эти издержки.

Еще один важный фактор риска — это то, что при форс-мажоре паи будет сложно продать на рынке в случае острой необходимости. Поэтому эксперты советуют ни в коем случае не вкладываться в подобную схему, особенно, если средства взяты из личной подушки безопасности.

Борется ли Банк России с этими схемами?

Да. Именно для этого при взаимодействии с коммерческими банками и экспертами рынка был разработан ипотечный стандарт, который исключает использование всякого рода рискованных схем. Он заработал с 1 января 2025 года. Его основная задача — минимизировать распространение подобных сомнительных схем и добиться того, чтобы заемщики более четко понимали условия кредита.

В ипотечном стандарте установлено, какие сведения банк в простой и понятной форме обязан раскрыть заемщику до заключения договора, о каких рисках предупредить. Человек должен будет подписью подтвердить, что ознакомлен с этой информацией. В стандарте определены принципы, по которым устанавливаются сумма кредита, срок, ставка, возможные комиссии и другие параметры.

«Например, стандарт требует от банков не учитывать в составе первоначального взноса сумму, которая будет возвращена покупателю после приобретения квартиры (кешбэк, его сумма известна заранее). Так мы боремся с практиками банков по обходу макронадбавок. Цель этих требований в том, чтобы первоначальный взнос покупатель оплачивал именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы, и в конечном счете лишится и денег, и квартиры. Также стандарт запрещает получать от застройщиков вознаграждение за снижение ставки по ипотеке с одновременным повышением стоимости жилья. Это не только искажает стоимость недвижимости, но и увеличивает долг заемщика за счет включения в него будущих процентов, что несет риски для человека», — пояснили UTV в Нацбанке Башкирии.

Покупать станет дороже?

Согласно данным цифровой платформы bnMAP.pro, в Уфе средняя цена 1 кв.м с июля 2024 года, когда отменили льготную ипотеку, выросла на 11,7 тысячи рублей, с 151,7 тысячи рублей до 163,4 тысяч рублей. На период февраля 2025 года цена повысилась уже до 167 тыс. за кв. м. А за год этот показатель увеличился на 19,4%. Средний бюджет сделки увеличился на 15,8% и составил 6,7 млн рублей.

«Что касается доли сделок с ипотекой, то в Уфе до июня включительно этот показатель достигал 96%. В ноябре 2024 года доля сделок с ипотекой снизилась до 77%, но надо учитывать снижение общего количества сделок – доля демонстрирует только соотношение сделок с ипотекой к общему количеству. В годовом выражении снижение доли ипотечных сделок составило 14,2%. Большинство ипотечных сделок, 69,3% – кредиты с максимальным сроком обременения 30 лет», — поделился с UTV директор по региональному развитию bnMAP.pro Алексей Шухатович.

Отметим, что по стоимости одного «квадрата» Уфа по 2024 года оказалась на 14-м месте среди крупных городов. Примечательно, что самое дорогое жилье в пересчете на квадратный метр находится не в столице страны, а в Сочи — 391,2 тысяч рублей. Москва с показателем 390,5 тысяч рублей на втором месте. На третьей строчке ожидаемо расположился Санкт-Петербург — 257 тысяч рублей.

А стоит ли вообще сегодня покупать жилье?

О том, что цены на жилье не станут ниже, с телеканалом поделились представители уфимских застройщиков: «Будут стоять, но никак не снижаться». Об этом свидетельствует динамика цен по фактическим сделкам на первичном рынке, когда активный рост квадратного метра в среднем по стране начал расти с июня 2018 года.

По словам руководителя Ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камилы Фазлыевой, «сейчас действительно дорого».

«Если надо, то покупайте, но только если вы уверены. А так, всегда смотрите на свои собственные силы – сможете ли вы это оплатить? Если ипотека - как вы ее будете платить, через год, два, десять? На рефинансирование (снижение ставки в ближайшее время) уповать я бы не стала. Этого еще не произошло, а значит, рассчитываем только на себя», — поделилась с UTV эксперт.

Читайте оперативные новости в нашем телеграм-канале: https://t.me/utvufa